مع المباني المجاورة، جودة البناء، عمر العقار، حالة العقار، عدد الغرف والمساحات، قيمة الأرض .. إلخ، وأعطى كل صفة وزنه للأهمية، ثم تتم المقارنة بين العقارات المشابهة والعقار المراد بيعه، حتى الوصول إلى ثمن العقار المراد معرفة ثمنه، وفق آلية حسابية يدركها المختصون [1] .

النوع الثاني:

الحساب بطريقة التكلفة: وتعتمد على حساب قيمة الأرض مضافة إليها تكلفة الإنشاء، ثم حسم قيمة الإهلاك [2] ، وبالتالي يكون الناتج هو قيمة العقار، ولكل واحدة من أركان المعادلة آلية علمية يقدر بها [3] .

النوع الثالث:

الحساب بالدخل: تعتمد على عملية حسابية بمعرفة غلة العقار السنوية وتحويلها إلى قيمة تقديرية من خلال قسمته على النسبة المتعارف على أن مالك العقار يمكنه استعادة المبلغ المدفوع في العقار خلالها [4] .

الفرع الثاني: لزوم التثمين:

يقصد بهذه المسألة كون تقرير التثمين الصادر من المثمِّن ملزمًا، بحيث لا يجوز العمل بخلافه:

وقد سبق أن ترجح أن وصفنا عمل المثمِّن على أنه من باب الإخبار وليس من باب الشهادة، وما كان من باب الإخبار فإنه غير ملزم، بل هو للاستئناس، ويكون الرأي الأول والأخير للقاضي عند الخصومات، ولأصحاب الشأن في غيرها، وهذا ما قرره نظام المرافعات حيث نص على أن"رأي الخبير لا يقيد المحكمة ولكنها تستأنس به" [5] ،

لكن اشترطت اللائحة على القاضي عند رد رأي الخبير أن يسبب في الضبط الرد [6] ، ولعل هذا الاشتراط لإزالة ما في نفس أطراف القضية حول سبب رد التثمين.

(1) ينظر: التقييم والتثمين العقاري لعادل يحيى عقل ص 297.

(2) يقصد بالإهلاك:"ما حدث من نقص في العقار ما بين إنشائه إلى وقت التقييم"، التقييم العقاري لحسين جمعة ص 125.

(3) السابق ص 82.

(4) ينظر: التقييم والتثمين العقاري لعادل يحيى عقل ص 281، التقييم العقاري لحسين جمعة ص 154.

(5) المادة 134.

(6) جاء في الفقرة الأولى من المادة (134) ما يلي:"إذا ظهر للقاضي ما يقتضي رد رأي الخبير أو بعضه، فعليه التسبيب عند الحكم وتدوينه في الضبط والصك".