الحمد لله.

أولا :
الأصل في زكاة الأسهم العقارية أن ينظر صاحبها إلى قيمتها السوقية كل سنة ، ثم يخرج منها ربع العشر (2.5%) ، وإن لم يكن لديه مال قَيَّد الزكاة في كل سنة بسنتها ، ثم إذا باع أسهمه أخرج الزكاة التي عليه .
قال الشيخ ابن عثيمين رحمه الله عن المساهمة في أرض تابعة لمؤسسة عقارية :
"هذه المساهمة عروض تجارة فيما يظهر؛ لأن الذين يساهمون في الأراضي يريدون التجارة والتكسب ، ولهذا يجب عليهم أن يزكوها كل سنة بحيث يقومونها بما تساوي ، ثم يؤدون الزكاة ، فإذا كان قد ساهم بثلاثين ألفاً وكان عند تمام الحول تساوي هذه السهام ستين ألفاً ، وجب عليه أن يزكي ستين ألفاً وإذا كانت عند تمام الحول الثلاثين ألفاً لا تساوي إلا عشرة آلاف لم يجب عليه إلا زكاة عشرة آلاف " انتهى من "مجموع فتاوى ابن عثيمين" (18/226) .

ولكن إذا كسدت الأرض أو الأسهم ، حتى أصبح أهلها يعرضونها للبيع ولا يجدون من يشتريها منهم ، فمن أهل العلم من يراها حينئذ كالدين الذي عند شخص فقير لا يستطيع الوفاء ، فالزكاة لا تجب فيها إلا عند بيعها ويزكيها لسنة واحد فقط ، والأحوط أن تزكى لجميع السنوات . وينظر : "مجموع فتاوى الشيخ ابن عثيمين" (18/206) .
ومثل الكساد بل أشد : ما لو مُنع أهلها من التصرف فيها لسبب ما [ كما حدث في جزر البندقية ] ، فإنها تزكى مرة واحدة عند بيعها عند بعض أهل العلم .

وقد سئل الدكتور محمد العصيمي حفظه الله : مساهمة الدريبي (جزر البندقية ) العقارية كان عليها مشكلة في الدولة قعدت حوالي 5 سنوات شبه يئسنا منها والآن أتى بها الله ، أرجعت الأموال للمساهمين ، هل عليها زكاه ؟ وكم سنة أخرج عنها الزكاة ؟
فأجاب : " نعم ، عليك إخراج الزكاة عن سنة واحدة ، والله تعالى أعلم " انتهى من موقع الشيخ على الإنترنت :
http://www.halal2.com/ftawaDetail.asp?id=23668

ثانيا :
الدَّيْن الذي عليك لا أثر له على الزكاة ، في أصح قولي العلماء ، فتلزمك زكاة الأسهم ، ولو كنت اشتريتها بالدَّيْن ، أو كان عليك دَيْن غير ذلك ، وينظر جواب السؤال رقم (22426) .

والله أعلم .